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조정지역이란?
“조정대상지역”이란 다음의 어느 하나에 해당하는 지역의 경우 주택정책심의위원회(시·도지사의 경우에는 시·도 주택정책심의위원회)의 심의를 거쳐 지정하는 지역을 말한다.(「주택법」 제63조의 2 제63조의 2 제1항「주택법 시행규칙」 제25조의2제25조의 2).
-과열지역(주택 가격, 청약경쟁률, 분양권 전매량 및 주택보급률 등을 고려하였을 때 주택 분양 등이 과열되어 있거나 과열될 우려가 있는 지역): 직전월(조정대상지역으로 지정하는 날이 속하는 달의 바로 전 달을 말함. 이하 같음)부터 소급하여 3개월간의 해당 지역 주택 가격 상승률이 해당 지역이 포함된 시·도 소비자물가상승률의 1.3배를 초과한 지역으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 지역
- 직전 월부터 소급하여 주택공급이 있었던 2개월 동안 해당 지역에서 공급되는 주택의 월평균 청약경쟁률이 모두 5대 1을 초과하였거나 국민주택규모 주택의 월평균 청약경쟁률이 모두 10대 1을 초과한 지역
- 직전 월부터 소급하여 3개월간의 분양권(주택의 입주자로 선정된 지위를 말함. 이하 같음) 전매 거래량이 전년 동기 대비 30퍼센트 이상 증가한 지역
-위축지역(주택 가격, 주택거래량, 미분양 주택의 수 및 주택보급률 등을 고려하여 주택의 분양·매매 등 거래가 위축되어 있거나 위축될 우려가 있는 지역): 직전 월부터 소급하여 6개월간의 평균 주택가 격상 승률이 마이너스 1.0퍼센트 이하인 지역으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 지역
- 직전 월부터 소급하여 3개월 연속 주택매매거래량이 전년 동기 대비 20퍼센트 이상 감소한 지역
- 직전 월부터 소급하여 3개월간의 평균 미분양 주택(「주택법」 제15조 제1항에 따른 사업계획 승인을 받아 입주자를 모집을 하였으나 입주자가 선정되지 아니한 주택을 말함)의 수가 전년 동기 대비 2배 이상인 지역
- 시·도별 주택보급률 또는 자가주택 비율이 전국 평균을 초과하는 지역
조정대상지역 지정 현황
조정 대상지 역외에 투기지역과 투기과열지구도 있다. 하지만 이번 글에서는 조정대상지역을 집중해서 설명했고 서울, 경기, 인천까지만 투기지역과 투기과열지구까지 따로 적어두었다.
조정대상지역 및 투기지역 투기과열지구 (서울. 경기. 인천)
-서울의 투기지역은 강남, 서초, 송파, 강동, 용산, 성동, 노원, 마포, 양천, 영등포, 강서(’ 17.8.3) 종로, 중구, 동대문, 동작(’ 18.8.28)이다. 투기과열지구는 전 지역 (’ 17.8.3)이다. 조정대상지역 전 지역 (’ 16.11.3)이다. 서울은 전 지역이 투기과열지구이면서 조정 대상지역인 것이다.
-경기권(경기지역) 투기과열지구는 과천(’ 17.8.3), 성남 분당(’ 17.9.6), 광명, 하남(’ 18.8.28), 수원, 성남 수정, 안양, 안산 단원, 구리, 군포, 의왕, 용인 수지이다. 조정대상지역은 과천, 성남, 하남, 동탄 2(’ 16.11.3), 광명(’ 17.6.19), 구리, 안양, 동안, 광교지구(’ 18.8.28), 수원 팔달, 용인 수지‧기흥(’ 18.12.31), 수원 영통·권선·장안, 안양만안, 의왕(‘20.2.21) 고양, 남양주, 화성, 군포, 부천, 안산, 시흥, 용인 처인, 오산, 안성, 평택, 광주, 양주, 의정부(’ 20.6.19) 김포(‘20.11.20) 파주(‘20.12.18) 동두천시(’ 21.8.30)이다.
-인천지역 투기과열지구는 연수, 남동, 서(’ 20.6.19)이다. 조정대상지역은 중구, 동구, 미추홀, 연수, 남동, 부평, 계양, 서(’ 20.6.19)이다.
조정대상지역 (전국)
아래는 조정대상지역 지정 현황(21. 8. 30)에 대해 조금 더 구체적으로 살펴본 표이다.
| 시ㆍ도 | 현 행 | 조 정(’21.8.30.) |
| 서울 | 서울 25개구 | 좌동 |
| 경기 | 과천시, 광명시, 성남시, 고양시, 남양주시주1), 하남시, 화성시, 구리시, 안양시, 수원시, 용인시주2), 의왕시, 군포시, 안성시주3), 부천시, 안산시, 시흥시, 오산시, 평택시, 광주시주4), 양주시주5), 의정부시, 김포시주6), 파주시주7) |
좌동 |
| <신규 지정> | 동두천시주8) | |
| 인천 | 중구주9), 동구, 미추홀구, 연수구, 남동구, 부평구, 계양구, 서구 | 좌동 |
| 부산 | 해운대구, 수영구, 동래구, 연제구, 남구, 서구, 동구, 영도구, 부산진구, 금정구, 북구, 강서구, 사상구, 사하구 | 좌동 |
| 대구 | 수성구, 중구, 동구, 서구, 남구, 북구, 달서구, 달성군주10) | 좌동 |
| 광주 | 동구, 서구, 남구, 북구, 광산구 | 좌동 |
| 대전 | 동구, 중구, 서구, 유성구, 대덕구 | 좌동 |
| 울산 | 중구, 남구 | 좌동 |
| 세종 | 세종특별자치시주11) | 좌동 |
| 충북 | 청주시주12) | 좌동 |
| 충남 | 천안시 동남구주13), 서북구주14), 논산시주15), 공주시주16) | 좌동 |
| 전북 | 전주시 완산구, 덕진구 | 좌동 |
| 전남 | 여수시주17), 순천시주18), 광양시주19) | 좌동 |
| 경북 | 포항시 남구주20), 경산시주21) | 좌동 |
| 경남 | 창원시 성산구 | 좌동 |
주 1) 화도읍, 수동면 및 조안면 제외
주 2) 처인구 포곡읍, 모현읍, 백암면, 양지면 및 원삼면 가재월리ㆍ사암리ㆍ미평리ㆍ좌항리ㆍ맹리ㆍ두창리 제외
주 3) 일죽면, 죽산면, 삼죽면, 미양면, 대덕면, 양성면, 고삼면, 보개면, 서운면 및 금광면 제외
주 4) 초월읍, 곤지암읍, 도척면, 퇴촌면, 남종면 및 남한 산성면 제외
주 5) 백석읍, 남면, 광적면 및 은현면 제외
주 6) 통진읍, 대곶면, 월곶면 및 하성면 제외
주 7) 문산읍, 파주읍, 법원읍, 조리읍, 월롱면, 탄현면, 광탄면, 파평면, 적성면, 군내면, 장단면, 진동면 및 진서면 제외
주 8) 광암동, 걸산동, 안흥동, 상봉암동, 하봉암동, 탑동동 제외
주 9) 을왕동, 남북동, 덕교동 및 무의동 제외
주 10) 가창면, 구지면, 하빈면, 논공읍, 옥포읍, 유가읍 및 현풍읍 제외
주 11)건설교통부 고시 제2006-418호(2006.10.13.)에 따라 지정된 행정중심 복합도시 건설 예정지역으로, 「신행정수도 후속대책을 위한 연기ㆍ공주지역 행정중심 복합도시 건설을 위한 특별법」제15조 제1호에제15조제1호에 따라 해제된 지역을 포함
주 12) 낭성면, 미원면, 가덕면, 남일면, 문의면, 남이면, 현도면, 강내면, 옥산면, 내수읍 및 북이면 제외
주 13) 목천읍, 풍세면, 광덕면, 북면, 성남면, 수신면, 병천면 및 동면 제외
주 14) 성환읍, 성거읍, 직산읍 및 입장면 제외
주 15) 강경읍, 연무읍, 성동면, 광석면, 노성면, 상월면, 부적면, 연산면, 벌곡면, 양촌면, 가야곡면, 은진면 및 채운면 제외
주 16) 유구읍, 이인면, 탄천면, 계룡면, 반포면, 의당면, 정안면, 우성면, 사곡면 및 신풍면 제외
주 17) 돌산읍, 율촌면, 화양면, 남면, 화정면 및 삼산면 제외
주 18) 승주읍, 황전면, 월등면, 주암면, 송광면, 외서면, 낙안면, 별량면, 상사면 제외
주 19) 봉강면, 옥룡면, 옥곡면, 진상면, 진월면 및 다압면 제외
주 20) 구룡포읍, 연일읍, 오천읍, 대송면, 동해면, 장기면 및 호미곶면 제외
주 21) 하양읍, 진량읍, 압량읍, 와촌면, 자인면, 용성면, 남산면 및 남천면 제외
지정효력
ㅇ 「주택법」제64조에 따른 분양권 전매 제한
ㅇ 그 밖에 조정대상지역 지정에 따라 관련 법령 및 규정에서 정하는 사항
조정지역 변경 관련 보금자리론 주요 참고사항(2021. 8.30.(월)부터 시행)
조정지역(투기지역ㆍ투기과열지구 포함)
ㅇ 해당 지역 내 주택을 담보로 보금자리론 신청 시
- 최대 LTV 한도 : 아파트 60%(기타 주택 55%)
- 최대 DTI를 50%로 강화*
* LTV, DTI 강화 적용 제외
1) 관련 내규가 별도로 정하는 실수요자 및
2) 신규 분양주택에 대한 잔금대출 중 분양 공고일과 매매계약일이 ‘17.8.2일 이전인 경우
투기지역ㆍ투기과열지구
ㅇ 해당 지역 내 주택구입 용도로 보금자리론 신청 시 이미 보유 중인 다른 1 주택이 있을 경우 이를 보금자리론 실행일로부터 1년 이내 처분*(* 처분기한 내 미처분 시 기한이익 상실 및 3년간 보금자리론 이용 제한)
ㅇ 투기지역 및 수도권 투기과열지구 내 신규 입주 아파트 잔금대출을 보금자리론 취급 시 분양가액 적용 담보평가 불가
출처: 국토교통부